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(转)很惭愧,只是去了一点微小的库存

草榴好文 林夕 193浏览 0评论

上周二,胡建房企阳光城在上海佘山,开了上半年营销总结会。

这又是一次胜利的大会。在新董事长朱荣斌带领下,阳光城上半年卖得特别6——卖了660多亿。这家房企成功逆袭,超越泰禾和旭辉,成了胡建地产商的领头羊。

做小酒店发家的林腾蛟,在一任任职业董事长前赴后继抛头颅洒热血的拼搏下,终于成了胡建之光。

总结会奖罚分明。这届北京和上海公司不行,胸口别着小红花的,都是名不见经传的后进城市。

有个城市让人大跌眼镜。那个城市在七十五年前,以一场大规模生产运动拯救了革命。七十五年后,这座城市又以一场运动,为当地房地产业续了一秒。

延安,今年阳光城卖得最好的城市,是这个革命圣地。

延安楼市过去十几年一直不温不火。尤其是库存巨大的新城,因为城投公司开发的楼盘滞销,政府三年前还不得不强令公务员购买。

西北边陲小城的这种平静,被席卷中国半壁江山的棚改运动打破了。2017年,延安商品房均价4000元一平米,销售额51亿元。是2016年销售额的1.3倍。

2018年,阳光城在延安卖的房子涨到8700块钱一平米,老区人民排队还买不到。困扰地产政府多年的楼市库存,一夜间去化完毕。

昨天,国家统计局统计师说,一线城市价格稳定,二线城市有所上涨,三线城市上涨势头得到抑制。

在收割完一二三四五线人民的毕生积蓄后,我们完成了史无前例的房地产去库存。

1

过去三年,棚改改变了中国楼市的历史进程。

这个“棚”,其实是象形字。“木”为竹木,“朋”是朋友。这字讲述七夕夜少男少女在竹木搭的棚下,偷听牛郎织女做不可描述之事,同时也为爱鼓掌的故事。

很多为国去库存的韭菜,就是在这样的夜晚孕育的。

后来“棚”成了底层人民的家。1949年解放时,上海五分之一的人口住在棚户区。国民党曾想阻止棚户区蔓延,以有碍市容为由取缔,遭到激烈抵制。

解放后,制度的优越性体现出来了。政府动员农民工返乡;1958年,户籍制度被强力推行,土地被收归国有,人口的自由流动被禁止。

棚户区和旧社会其他三大毒瘤——妓院、烟馆、赌场一起,被我们创造性地解决了。

半个世纪后,棚户区突然在中国三四线城市被大批量地发现。

最先“发现”棚户区的,是辽宁。

2004年底,领导由河南调任辽宁,他走进抚顺莫地棚户区,发现居民穷得垃圾箱里连一片菜叶都没有。

他痛下决心,把棚改列为辽宁省的一号工程。

抚顺棚改此前进行18年,成效甚微。原因就两个字:没钱。

领导的关怀解决了一切问题。国开行给抚顺提供28亿低息贷款——资源枯竭、人口外流的抚顺,棚改自此加速了七十年。

四年后,占抚顺市城市人口五分之一的人,都从棚户区,搬住进新房。

抚顺棚改成功了,莫地成了抚顺特色景区。

你包叔的好朋友兽爷去抚顺学雷锋时,就去了莫地社区,观摩棚改第一锹土开挖的地方。

这锹土挖下去,挖出了一个拉动中国楼市的新引擎。

2014年3月底,领导回到他曾挂帅的辽宁考察。他去了农业银行,离开农行时,李总回过头来,叮嘱农行负责人,要求他加大对棚改的支持。

全程陪同他考察的,还有他辽宁时的搭档陈省长和央妈的周行长。

之后他又去了内蒙,钻进赤峰棚户区,看望困难群众。

几天后4月2日,国务院开了常务工作会——对于陷入低谷的中国楼市而言,这次会议有跨时代意义。

棚改被国家正式赋予至高无上的地位——既改善民生,又承载国家经济稳增长的重任。

为支持棚改,辽宁陈省长进京履新住建部。国开行专门成立住宅金融事业部,这个副部级的部门有50人,专为棚改提供建设资金。

人、财、事万事俱备,只待大干一场。

一位地方城投公司朋友后来跟你包叔说:

棚改颠覆了我们的经验。我第一次知道购房需求也可以被生造出来。

2

在2014年推出棚改政策前,领导案头最重要的工作之一,是楼市去库存。

那一年年中,统计局数据显示,中国商品住房待售面积是5.6亿平方米,是2012年库存的2倍。按照每套面积100平米计算,当时的库存是560万套。

易居研究院监测,35个城市的新房去化周期为17.5个月,温州新房去化周期达到47个月,贵阳、天津、西安、烟台等城市,去化周期也长达三四年。

很多库存都在新城里。延安2012年就进行了一场创造需求的运动——削山建城。政府斥资千亿,在黄土地上炸山填沟,他们削平30座山,在沟壑地带建造了一个比老城大两倍的新城。

这场需求创造得有点大。延安人民不愿意迁到半山腰的新城,为鼓励上山,政府动员政府部门、国企、公共机构先上山,甚至强制公务员去买房,帮政府去库存。

那两年,中国经济仿佛到了明斯基时刻。

2013年6月,在央妈有意无意的驱动下,市场爆发了钱荒,上证指数砸到1849点。到了12月,第二次钱荒爆发,积重难返的产能过剩和虚高的房地产价格,让国内外对宏观经济一片悲观。

地产商更是惊弓之鸟。多个三四线楼市接近停滞状态,鬼城常州降价、鄂尔多斯降价、杭州降价……遍地是不绝于耳的降价潮。

地产商们都在想方设法逃离延安这样的三四线城市。

2014年年初,世联老板陈劲松做了一个著名预测。他说中国房地产的投资客将越来越少,三四线城市更没有任何前途。未来中国661个城市,能称得上地产商主战场的城市只有50个;

当你落入一些没有发展潜力的城市陷阱时,唯一办法是迅速逃跑,这些城市它没有市场。

地产商们纷纷宣布回归一二线城市。爱马仕哥为恒大制定出了“112战略”,即重心向一二线核心城市倾斜;万科郁亮当时也称非省会城市因供给过多、需求不明朗,万科将很少进入。

三四线之王碧桂园也摇摆过。他们在2015年成立一线事业部,直接负责人就是现在阳光城联席董事长朱荣斌。朱荣斌带着团队在一线城市辗转两年,参加了五六十场土拍,一无所获。

所有地产商都在一二线抢地,想要一张登上诺亚方舟的船票。

直到2014年4月国务院那个常务工作会议,一场人造的天量购房需求,即将颠覆中国楼市的地理版图。

事实证明,没有什么危机是放水不能解决的。如果有,就多加几个水龙头,把水量翻番。

水很快就来了。2014年,央妈想出奇招——用一个PSL工具把钱印出来,通过国开行、农开行等金融机构,给地方政府发棚改贷款,每月几百亿几百亿地发。

有人估算这三年多,棚改投资规模超过了5万亿。5万亿的大水漫灌,将中国楼市水位迅速抬高。地方财政和扎根三四线的开(bi)发(gui)商(yuan)们,都迎来了春天。

胡同、平房、旧楼房……这些混糅的概念全部被装进棚户区的筐里。过去三年,中国有1800万户“棚户区”就这样被推倒,八千万“困难群众”成了拆迁户。

500多万套商品房库存,在这样的天量人造需求和货币面前,很快就被消耗殆尽了。

连上市公司也开始积极囤积房产了。

深圳大学教授国世平说,很多三四线城市将原来五层高的房子拆掉,在原来的地方盖25层以上的房子。

表面上看创造了很多需求,但未来房子数量又大大增加,这又在制造新的泡沫。

3

四年之后的2018年,在国家重要的政治、经济工作会议上,我们再没听到过任何去库存的声音。

库存已经被地方政府和房产商成功转移到了二三四线的韭菜身上。

像革命老区延安。沉寂了好几年的新城,被锣鼓喧天的棚改打破了平静。

延安六年前就启动了棚改。但和抚顺最初一样,没钱,举步维艰。直到2015年国家推出三年棚改计划,加大货币化安置力度后,延安棚改按下了快进键。

2016年和2017年,延安棚改动迁人口分别为12万和15万。2018年,延安计划拆迁21.5万人。这意味着,近三年延安多出了48万拆迁人口,是延安常住人口的五分之一。

拆迁户手里,都拿着源自金融机构的棚改专项资金。

2016年,延安获得国家开发银行62亿元棚改贷款,刷新了延安的棚改贷款额度记录;
2017年,农发行延安市分行设立16亿元的棚改项目贷款支持当地棚改;
2018年,建行延安分行融资7.1亿元支持延安棚改……

一大波拆迁暴发户诞生了。本来拆一套旧房,过几年还一套新房,房价是起不来的。一旦变成货币补偿,旧房还没拆掉,钱就去了市场上买新房,这直接造成了存量稀缺,房价开始起飞了。

碧桂园、新城、阳光城等全国品牌房企陆续进场。伴随着这些大玩家的入场,延安房价被他们一举拉升至8000元了。

半个月前,阳光城在延安开了一个新盘,房价涨到8700一平米,还一房难求,比省会西安都抢手。

链家研究院数据显示,2017年63%的土地成交在三四线城市——如果三四线房价不能暴涨,开发商哪会有那么高的积极性拿地。

2017年中国房企销售冠军碧桂园的业绩显示,他们超过六成的销售来自三四线城市。公司最大几笔销售来自镇江、兰州和沈阳于洪。

连沈阳、鄂尔多斯和常州这些曾被扣上鬼城帽子的城市,房子也都不够卖了。

那些央妈印出来的钱,最终还要以韭菜们去库存的方式,又回到地方政府手中,我们就这样为楼市续了一秒,制造了又一轮繁荣。

2017年5月,国务院又提出了新目标,要在2018年至2020年的新三年里——再改造棚户区1500万套。

之前的棚改已经解决了8000万人的住房问题。按一套三口人算,1500万套又将解决4500万人的居住问题。

1.2亿人的住房问题,通过棚改,都将得到解决。

棚改还催生了三四线城市一批有钱有闲的人,促进了中国的消费升级。一批互联网企业迅速崛起,小米卖手机,快手打发时间,拼多多3年IPO。

以棚改的名义涨价去库存,同时拉动经济,注定将成为世界经济史上经典的案例——诺贝尔其实一直欠我们一个经济学奖。

但政策来得快去得也快,这在中国很多行业里不断重复。7月12日,住建部召开媒体吹风会,称:

因地制宜地推进棚改货币化安置;库存不足的城市,住房安置;库存量较大的城市,继续货币化安置。

过去三年的棚改运动,推动众多三四线城市房价两年内翻番。被拆迁户、地方政府和开发商都是赢家,倒霉的是没有拆迁、被迫上车的其他居民。羊毛出在了他们身上。

如果地不好卖了,羊毛出在谁身上?

不过对于地方政府而言,泡沫从来不是事儿,是事儿,也是后人的事儿。

两三年里,房价翻番,楼市去库存宣告基本完成,这都是四年前计划中的一部分。

剩下的,就是锣鼓喧天,国家让你慢慢忘了房价这件事。

失去羊毛的人,接下来的几年,苦日子刚刚开始。

《三国志·诸葛亮传》里最后一句话说:盖天命有归,不可以智力争也。

为国接盘,也是天数。

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